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Sie sind hier: Home / Info für deutsche Investoren | 08. Februar 2012 | |
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Eine Anleitung für ausländische Käufer (nicht Ansässige) zum Grundstückskauf in SüdafrikaInhalt
EinleitungEs gibt derzeit sehr wenige Einschränkungen für ausländische Grundstückskäufer, aber in gewissen Fällen kommen einige Vorgehensweisen und Anforderungen zum Zug. Beispielsweise müssen Gesellschaften, die im Ausland eingetragen sind und in Südafrika ein Grundstück erwerben wollen, hier registriert sein und für ein heimisches Unternehmen, deren Anteile einem Nicht-Ansässigen gehören, einen hiesigen südafrikanischen Amtsträger beauftragen. Falls ein Nicht-Ansässiger in Südafrika Grundstück kaufen will und die Absicht hat, hier für einen längeren Zeitraum zu wohnen, muss er oder sie sich nach den Regeln und dem gesetzlichen Verfahrens für die Bewilligung eines festen Wohnsitzes (Permanent Residency) bewerben. Die südafrikanische Zentralbank bezeichnet Ausländer als Nicht-Ansässige (egal, ob es natürliche oder juristische Personen sind), deren normaler Wohnsitz, ihr Domizil oder Eintragungsort ausserhalb des üblichen Währungsgebiets von Südafrika liegt. Wenn der Nicht-Ansässige für das Grundstück bar bezahlen will, kann die Abwicklung ohne Einbezug der südafrikanischen Zentralbank vollzogen werden. Ein Grundstück in Südafrika wird gewöhnlich durch einen registrierten Broker oder Immobilienmakler erworben, der beim Estate Agency Affairs Board (EAAB) registriert ist. Eine Hypothek beantragenNicht-Ansässige, die in Südafrika ein Grundstück kaufen, können in Südafrika für maximal 50% des Kaufspreises ein Darlehen beantragen; die restlichen 50% müssen vom Käufer durch eine anerkannte ausländische Bank zu einer Bank in Südafrika überwiesen werden. Der Gesamtbetrag, der beantragt werden kann, liegt im Ermessen der Handelsbank, die das Darlehen anbietet. Ein Nicht-Ansässiger muss für die Rückzahlungen des Darlehens ein „Non-Resident“-Konto bei einer südafrikanischen Handelsbank eröffnen. Dieses Konto wird gewöhnlich vom Ausland aus oder durch ein Mieteinkommen aus dem erworbenen Grundstück finanziert, wobei der Bank eine Kopie des Mietvertrags vorgelegt werden muss. Die Devisenkontrollstelle erlaubt aber Nicht-Ansässigen, die sich für einen festen Wohnsitz in Südafrika bewerben, als Ansässige in Südafrika betrachtet zu werden, was Devisenbestimmungen angeht. Dies erfolgt nach der Ausführung der sogenannten „ImmigrantÂ’s Declaration & Undertaking“, die von den südafrikanischen Banken ausgestellt wird. Wenn diese Deklaration ausgestellt ist, kann der Bewerber bis zu 100% des Kaufspreises des Grundstücks ausleihen. Dies obliegt jedoch der effektiven Bewerbung und des Erhalts der Bewilligung für einen festen Wohnsitz innerhalb eines angemessenen Zeitraums. Nicht-Ansässige, die im Besitz einer gültigen südafrikanischen Arbeitsbewilligung sind, werden während des Zeitraums der Arbeitsgenehmigung als Ansässige betrachtet und sind deshalb keinen Kreditaufnahme-Einschränkungen unterworfen, die für Nicht-Ansässige ohne Arbeitsbewilligung gelten. Bewerbung für einen festen WohnsitzEin Nicht-Ansässiger, der einen festen Wohnsitz in Südafrika anstrebt, muss sich für die Bewilligung für einen festen Wohnsitz oder zumindest für die Bewilligung für einen temporären Wohnsitz bewerben. Alle Bewerbungen für einen festen Wohnsitz werden unabhängig vom Aspekt des Grundstückbesitztums in Südafrika geprüft; die geltenden Einwanderungsgesetze und -regeln erlauben jedoch den Einschluss von Immobilien, die im Land besitzt werden, wenn das Vermögen des Bewerbers geprüft wird. Es ist wichtig zu beachten, dass Südafrikas Einwanderungsgesetze kompliziert sind und kürzlich geändert wurden: Es ist deshalb für Nicht-Ansässige, die sich für einen festen oder temporären Wohnsitz bewerben wollen, wesentlich, einen anerkannten Einwanderungs-Anwalt zu konsultieren. Devisenkontrolle und DevisenrückführungMan muss wissen, dass die Devisenkontrolle in Südafrika eine komplexe Angelegenheit ist. Obwohl derzeit ein Deregulierungsprozess stattfindet, damit es für Ausländer, die in Südafrika investieren und Südafrikaner, die im Ausland Geschäfte tätigen wollen, einfacher wird, empfehlen wir unbedingt, dass Nicht-Ansässige, die in Südafrika investieren wollen, einen anerkannten Anwalt oder Buchhalter um Rat fragen. Die Zentralbank verfügt nach wie vor über eine bedeutende Kontrolle und obwohl die Regeln festgelegt sind, können in Ausnahmefällen auch Berücksichtigungen gemacht werden. Die Devisenbestimmungen in Südafrika weisen aus, dass alle Finanzmittel, die von einem Nicht-Ansässigen ins Land eingeführt werden, um im Land Immobilien zu erwerben (und wenn in der Grundstücksurkunde des Grundstücks „Non Resident“ steht) jederzeit wieder ausgeführt werden können, sowie auch jeglicher Profit (Kapitalzuwachs) vom Verkauf des Grundstücks nach Abzug der anfallenden Kapitalzuwachssteuer. Es muss jedoch beachtet werden, dass ein neuer Einwanderer (jemand, der die „ImmigrantÂ’s Declaration & Undertaking“ abgeschlossen hat) die Finanzmittel plus Kapitalzuwachs (nach Abzug der Kapitalzuwachssteuer) nur innerhalb der ersten fünf Jahre ab dem Unterschriftsdatum der Deklaration ausführen darf. Danach unterliegt die Person den gleichen Devisenbestimmungen, die auch für Ansässige bezüglich der Devisenrückführung gelten. Sicherheit der InvestitionDas südafrikanische Banksystem ist zuverlässig, gut etabliert und modern, und die Geldüberweisung zu allen registrierten südafrikanischen Banken ist sicher und garantiert. Nachdem eine Geldüberweisung erfolgt ist, wird sie gewöhnlich von einem Anwalt/Notar oder einer Immobilienmaklerfirma in einen Trust transferiert, entweder im Namen des Käufers oder Verkäufers, bis der Transfer eingetragen ist. Das Aufbewahren der Finanzmittel in einem Trust durch einen Anwalt ist ein wichtiger Teil der Anwaltspraktik und unterliegt den relevanten Anwaltskammern und ist durch die Kautionsversicherung des Anwalts abgesichert. Die verschiedenen Eigentümerschaften, die es gibtNicht-Ansässige können ein Grundstück ganz oder teilweise besitzen, in ihrem eigenen Namen oder durch die Eigentümerschaft als eine der weiteren Formen von juristischen Gesellschaften. Freier Grundbesitz (Freehold) ist die am meisten verbreitete Form von Grundstückseigentümerschaft, während weitere Formen ein Pachtgrundstück (Leasehold), Teil-/Wohnungs-Eigentum (Sectional Title) und Eigentum zu Bruchteilen (Share Block) einschliessen. Ein Grundstück kann alleine besitzt werden (Allein-Eigentum), als Mit-Eigentum oder durch eine Gesellschaft wie eine Company, eine Close Corporation oder einen Trust oder eine ähnliche Gesellschaft, die ausserhalb von Südafrika eingetragen ist. Die Wahl kommt aufgrund von Grunderwerbssteuer- oder Vermögensabsicherungsüberlegungen zustande. Companies und Trusts in Südafrika basieren auf dem englischen Recht und sind jenen in England sehr ähnlich. Eine Close Corporation ist eine Art Unternehmen, das flexibler und günstiger zu gründen und führen ist als eine normale Kapitalgesellschaft und kann gewöhnlich in weniger als einem Monat gegründet werden (das gleiche gilt für Trusts). Eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung (Proprietary Limited Company PTY) kann einige Wochen länger dauern. Rechtliche UnterlagenVerträge rund um den Grundstückskauf (meistens bekannt als Agreement of Sale oder Offer to Purchase) müssen schriftlich erfolgen, gewisse vorgeschriebene Informationen enthalten und mit schwarzer Tinte vom Käufer und Verkäufer unterschrieben werden, um gültig und rechtlich formal zu sein. Wenn solch ein Vertrag von beiden Parteien unterschrieben wurde, ist es ein rechtsgültiges Dokument, von dem keine der beiden Parteien ohne rechtliche Konsequenzen Abstand nehmen können. Der Vertrag kann jedoch gewisse Bedingungen enthalten, die entweder erfüllt sind oder nicht, oder wenn der Kaufpreis weniger als R250 000 beträgt und gewisse zusätzliche Kriterien gemäss dem Alienation of Land Amendment Act gelten, kann der Käufer während einer "Cooling off"-Periode vom Vertrag zurücktreten. Übertragung der EigentümerschaftDie Übertragung eines Grundstücks wird in Südafrika von einem speziell qualifizierten Anwalt, einem Notar, durchgeführt – der meistens vom Verkäufer ausgewählt wird, während die Kosten zulasten des Käufers gehen (ausser, es wird mit einem Vertrag anders festgelegt). Der Notar bereitet die nötigen Transfer-Unterlagen vor, die nach der Unterschrift des Verkäufers und Käufers im regionalen Grundbuchamt untergebracht werden, zusammen mit der Annullation von gegenwärtigen Hypotheken und neuen Hypotheken, die eingetragen werden müssen. Die Urkunden werden genau geprüft, bevor sie für eine Registrierung zur Verfügung stehen. Am Datum der Transfer-Registration werden alle gegenwärtigen Hypotheken gleichzeitig annulliert und die neue Hypothek des Käufers eingetragen. Der Käufer ist als neuer Eigentümer des Grundstücks verzeichnet und der Kaufpreis dem Verkäufer bezahlt worden. Der oben erwähnte Ablauf gilt nicht, wenn die Aktien/Mitgliedsanteile und Darlehen von einer Company oder Close Corporation erworben werden, wobei kein Besitzerwechsel verzeichnet ist. Es ist wichtig zu beachten, dass bei der Übertragung zu einem neuen Besitzer jegliche Schulden des vorherigen Eigentümers betreffend des Grundstücks bei diesem Eigentümer verbleiben und nicht unbedingt zum neuen Besitzer übertragen werden, ausser, es besteht eine andere Vereinbarung. Die vom Notar vorbereiteten Unterlagen zur Übertragung des Grundstücks und alle Hypotheken, die eingetragen werden, müssen mit schwarzer Tinte unterschrieben und beglaubigt werden, falls sie ausserhalb von Südafrika unterschrieben werden. Da dies extrem unangenehm sein kann, ist es oft angebracht, einen General Power of Attorney in Südafrika zu bestimmen, der beim Unterschreiben der Unterlagen hilft. Wenn der Käufer nach einem ausländischen Gesetz verheiratet ist und eine Hypothek beantragt wurde, muss der Ehepartner die Hypothekenunterlagen ebenfalls unterschreiben. Eine Heirat nach englischem und schottischem Gesetz stellt jedoch eine Ausnahme dar. Zusätzliche KaufkostenNeben den Kosten für das Grundstück selber fallen während des rechtlichen Transfers eines Grundstücks in Südafrika verschiedene weitere Kosten an. Diese Kosten gehen zulasten des Käufers und sind wie folgt: Grunderwerbssteuer – eine Steuer der Regierung, die bei der Übertragung eines Grundstücks anfällt. Wenn der Käufer eine natürliche Person ist, wird die Steuer wie folgt berechnet:
Wird die Immobilie von einer Gesellschaft erworben, sind generell 8% des Kaufpreises als Grunderwerbssteuer zu zahlen. Transfer-Kosten - diese beziehen sich auf die Kosten des Notars, der sich um die Registrierung kümmert. Sie werden nach einem gestaffelten Tarif berechnet und betragen zwischen 1-2% des Kaufpreises. Hypotheken-Kosten - Dies sind Kosten, die für die Hypotheken-Finanzierung anfallen, einschliesslich Inspektion, Aufnahme- und Einschätzungsgebühren. Die Hypotheken-Registrierungsgebühren werden nach einem vorgeschriebenen Tarif berechnet und müssen dem Notar bezahlt werden. Maklerprovision - Diese Gebühr wird normalerweise vom Verkäufer getragen und unterliegt der Mehrwertsteuer VAT (derzeit 14%). Was man in einem Kaufvertrag vorfindetSie können davon ausgehen, in einem Kaufvertrag einige der folgenden Klauseln vorzufinden: KaufpreisEine Vorauszahlung ist nicht zwingend, zeigt aber die Bereitschaft von Seiten des Käufers und ist ein Zeichen von finanzieller Kaufkraft. Die Vorauszahlung wird vom Immobilienmakler/Notar in einen Trust transferiert, der für den Käufer Zinsen abwirft. Im Kaufvertrag wird eine Klausel eingesetzt, dass der Restbetrag des Kaufpreises in Form einer Bankgarantie einer hiesigen Finanzinstitution erfolgt. Ansonsten muss zwischen einer ausländischen und hiesigen Bank eine Back-to-Back Garantie ausgestellt werden. Unter gewissen Umständen ist es auch möglich, einen Standby-Kreditbrief von einer ausländischen Bank zu erlangen. Inbesitznahme, Eigentum, Transfer & "Occupational rental"Die Inbesitznahme ist die physische Inbesitznahme des Grundstücks, während das Eigentum meistens das Datum darstellt, wenn der Käufer die Verantwortung für das Grundstück übernimmt, und es ist üblich, dass das Risiko der Eigentümerschaft an diesem Datum übertragen wird. Die Übertragung bezieht sich auf das eigentliche Registrierungsdatum im Grundbuchamt im Namen des Käufers. „Occupational consideration” ist die Miete, die von einer Partei bezahlt werden muss, während das Grundstück einer anderen Partei gehört, wobei das Datum der Belegung und das Datum des Transfers unterschiedlich sind. Dies wird besser in Rand oder einem Prozentteil des ausstehenden Restbetrags des Kaufpreises ausgedrückt. VoetstoetsDies ist eine Standardklausel in allen Kaufverträgen und bedeutet, dass das Grundstück in genau jenem Zustand gekauft wird, in dem es vorgefunden wird. Trotzdem müssen dem Käufer alle ersichtlichen und verborgenen Schäden des Grundstücks, die dem Verkäufer bekannt sind, unterbreitet werden. Obwohl es in Südafrika nicht die Norm ist, Grundstücksmessungen durchzuführen, können Käufer dies als Kaufbedingung festlegen, wenn sie es wünschen. Dies kann vom Immobilienmakler oder Notar arrangiert werden. Elektrische und "beetle-free" ZertifikateDer Grundstücksinhaber muss nach dem Gesetz im Besitz eines gültigen "Electrical Compliance Certificate" sein, dass die elektrischen Installationen auf dem Grundstück auf den allgemeinen Sicherheitsbestimmungen basieren. Das „Beetle-free“-Zertifikat bestätigt, dass keine der zugänglichen Teile des Grundstücks von gewissen definierten Käfern befallen sind. Dieses Zertifikat ist zwar ein Standardteil eines Kaufvertrags, unterliegt jedoch keinen gesetzlichen Bestimmungen und ist im Verkauf von Teil-/Wohnungs-Eigentum nicht eingeschlossen. Die Kosten für diese Reparaturen gehen normalerweise zulasten des Verkäufers, wobei die Parteien dies mit einem Vertrag auch anders beschliessen können. Einbauten und ZubehörEin Grundstück wird mit allen Einbauten und Zubehör verkauft, die von permanenter Natur sind – dies schliesst generell alles ein, das physisch mit dem Grundstück verbunden ist. Wenn etwas unklar ist, muss der Käufer sicherstellen, dass alle Gegenstände, die im Kaufpreis eingeschlossen sein sollen, schriftlich im Kaufvertrag genannt werden. EinkommenssteuerDas Steuermodell in Südafrika basiert auf dem Einkommenssteuersystem, was bedeutet, dass jedes Einkommen, das von einer südafrikanischen Herkunft stammt, der gewöhnlichen Einkommenssteuer unterliegt. Im Fall von Grundstückseigentum heisst das, dass jede Miete, die von Nicht-Ansässigen mit südafrikanischen Grundstücken erzielt wird, der Einkommenssteuer unterworfen ist, und es liegt in der Verantwortung des Nicht-Ansässigen, sich als südafrikanischer Steuerzahler anzumelden. Ein Einkommen von natürlichen Personen unter R40 000 pro Jahr (für Personen unter 65 Jahren) und R65 000 (für Personen über 65) ist von der Einkommenssteuer befreit, während jedes Einkommen über diesen Beträgen zu einem Tarif aufgrund von öffentlichen Tariflisten besteuert wird. Der Steuertarif wird nach einer gleitenden Skala mit einem maximalen Tarif von 40% berechnet. Companies und Close Corporations bezahlen einen generellen Tarif von 29% des Einkommens. Der entsprechende Tarif für Trusts ist 40%. Wenn eine Gesellschaft eine Dividende ausschüttet, fällt eine zusätzliche Steuer an (STC – secondary tax on companies): 12.5% der ausgeschütteten Dividende. Nicht ansässige Gesellschaften werden mit 35% besteuert, sind jedoch von der STC befreit. Im Falle eines Todes einer Person werden alle Grundstücke nach dem Marktwert eingeschätzt und eine Kapitalzuwachssteuer fällt an. Für Nicht-Ansässige gilt dies für Grundstücke, die sich in Südafrika befinden. Zusätzlich kommt für eine Person im Falle eines Todes eine Vermögenssteuer von 20% hinzu (nach Abzug von R2.5 Millionen vom Netto-Vermögen und nach Abzug einer Kapitalzuwachssteuer). Im Fall eines Nicht-Ansässigen tritt die Vermögenssteuer nur für Grundstücke in Südafrika in Kraft (und je nach dem geltenden „Double Death Duties Act“, den Südafrika mit anderen Ländern vereinbart hat). Eine Ausnahme gilt, wenn das Vermögen dem Ehepartner zugesprochen wird. Dann fallen keine Steuern an. KapitalzuwachssteuerDie Kapitalzuwachssteuer (CGT) trat am 1. Oktober 2001 in Kraft und alle südafrikanischen Einwohner müssen CGT bezahlen, wenn sie ihr Vermögen veräussern, mit gewissen wenigen Ausnahmen. Nicht-Ansässige bezahlen die CGT bei einer Veräusserung nur wie folgt:
Die CGT fällt in jenem Jahr an, in dem das Vermögen verkauft wird und wird so berechnet, dass 25% des Kapitalgewinns, oder Profits, zum individuellen Einkommen in diesem Jahr hinzukommen, und durch die Besteuerung dieses Einkommens anhand der Einkommenssteuerliste für individuelle Personen. Für individuelle Personen in Südafrika beträgt dies derzeit maximal 40% (erreicht durch ein besteuerbares Einkommen von über R300 001). Der Kapitalgewinn wird im Jahr, in dem der Verkauf stattfindet, berechnet und im Einkommen eingeschlossen. Deshalb: Wenn ein Nicht-Ansässiger während eines Einschätzungsjahrs ein Grundstück verkauft und noch nicht als südafrikanischer Steuerzahler registriert ist, muss er oder sie sich anmelden und ein Einkommenssteuerdokument einreichen, welches den Kapitalgewinn darstellt, und muss auf diesem Gewinn auch die CGT bezahlen. Die Summe eines Kapitalgewinns wird entweder so berechnet, dass der Wert des Grundstücks am 1. Oktober 2001 (gemeinsam mit den Kauf- und Renovationskosten) von den Einkünften beim Grundstücksverkauf abgezogen wird oder durch das Zuteilen des Zeitraums, als sich das Grundstück vor dem 1. Oktober 2001 und danach im Eigenbesitz befand. Beachten Sie: Südafrikaner bezahlen keine CGT auf die ersten R1.5 Millionen Profit, der durch die Veräusserung des Hauptwohnsitzes erlangt wird. Der Inhalt dieser Webseite ist nur als informative Unterstützung gedacht, kann sich jederzeit ändern und gilt für keine bestimmte Geschäftsabwicklung. Bei allen Transaktionen wie etwa einem Grundstückkauf wird unbedingt empfohlen, professionelle Rechts- und Buchhalterunterstützung und -ratschläge einzuholen. VerzichtNichts in diesen Seiten setzt Rechtsberatung fest. Beraten Sie immer einen passend qualifizierten Rechtsanwalt auf jedem spezifischen zugelassenen Problem oder Angelegenheit. Erlaubnis wird, um diese Seiten zugänglich zu machen und ihren Inhalt einschließlich die Speicherung auf einer temporären Grundlage einer Kopie aller möglicher Seite oder Seiten zu downloaden bewilligt, nur mit dem Ziel das Betrachten solcher Seiten auf einem einzelnen Computer oder einem Monitor. Kein Teil der RE/MAX Webseiten kann dauerhaft kopiert werden, oder reproduziert worden auf allen möglichen anderen Webseiten kann auf irgendeiner anderen Web site dauerhaft kopiert werden oder reproduziert werden oder anders neuverteilt werden. Seien Sie in Ordnung reserviert. Jede mögliche Verbindlichkeit, die resultierend aus dem Inhalt dieser Seiten entstehen wurde oder könnte, wird hiermit im vollsten Umfang ausgeschlossen, der durch Gesetz erlaubt wird. Irgendein und alle Informationen sind abhängig von Änderung ohne Nachricht. |
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